Sí, puede vender su parte de la herencia a un extraño sin permiso de los demás herederos. Los artículos 399 y 1067 del Código Civil le permiten transmitir su cuota a un tercero. A cambio, sus coherederos tienen derecho de retracto: pueden quedarse con esa parte pagando al comprador el mismo precio, en el plazo de un mes desde que se les notifica la venta si la herencia no está repartida, o de nueve días si ya hay proindiviso.
Vender una herencia a un extraño es una de las salidas más rápidas cuando los hermanos no se ponen de acuerdo, cuando uno vive en la casa o cuando usted necesita el dinero ya. Es legal, es habitual y no requiere la firma de nadie más. Pero tiene reglas propias que conviene conocer antes de firmar: el retracto, los impuestos, el precio real de una cuota indivisa y la forma correcta de notificar la venta.
En esta guía le explicamos, con los artículos del Código Civil en la mano y con la experiencia de más de 30 años comprando partes de herencias, cómo funciona la venta de su parte de la herencia a un extraño, cuánto se suele pagar y qué errores debe evitar.
Índice
¿Puedo vender mi parte de la herencia a un extraño sin permiso de mis hermanos?
Sí. Es la pregunta que más nos hacen y la respuesta es clara: no necesita el consentimiento del resto de herederos para vender su parte de la herencia a un extraño. Así lo permiten dos preceptos del Código Civil:
- Artículo 399: todo condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla.
- Artículo 1067: da por supuesto que un heredero puede vender a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, y regula qué pueden hacer los demás cuando eso ocurre.
Lo que la ley protege no es un derecho de veto de sus hermanos, sino su posibilidad de evitar que entre un tercero en la comunidad. Para eso existe el retracto, que veremos en detalle. Dicho de forma sencilla: usted decide vender; ellos solo deciden si igualan el precio.
Tampoco influye el porcentaje que tenga. Puede vender un 50 %, un 25 % o un 5 %. Lo que cambia con el porcentaje es el precio que estará dispuesto a pagar un comprador, no su derecho a vender la herencia a un extraño.
¿Qué vende exactamente: derechos hereditarios o una cuota de un inmueble?
Depende del momento en que se encuentre la herencia. Esta distinción es importante porque cambia el retracto, el precio y los papeles que necesitará.
Si la herencia todavía no se ha repartido
Mientras no se firma la partición, usted no es dueño de un porcentaje de cada bien, sino titular de una cuota sobre el conjunto de la herencia: inmuebles, cuentas, muebles y también deudas. Lo que vende al extraño son sus derechos hereditarios. El comprador se coloca en su lugar en la herencia y participará en la partición.
Si la herencia ya está adjudicada en proindiviso
Si ya se firmó la escritura de aceptación y adjudicación y la vivienda está inscrita a nombre de todos los herederos, lo que vende es una cuota concreta de ese inmueble, por ejemplo un tercio del piso. El comprador pasa a ser copropietario con sus hermanos.
| Aspecto | Herencia sin repartir | Herencia en proindiviso |
|---|---|---|
| Qué se vende | Derechos hereditarios sobre toda la herencia | Cuota de un bien concreto |
| Norma principal | Art. 1067 del Código Civil | Arts. 399 y 1522 del Código Civil |
| Quién puede retraer | Los coherederos | Los copropietarios |
| Plazo de retracto | 1 mes desde que se les hace saber | 9 días desde la inscripción o el conocimiento |
| Salida posterior del comprador | División judicial de la herencia | División de la cosa común |
¿Qué es el derecho de retracto cuando se vende la herencia a un extraño?
El retracto es la facultad que la ley da a sus coherederos o copropietarios para subrogarse en la posición del comprador: es decir, quedarse con la parte que usted ha vendido, pagando lo mismo que pagó el extraño. No anula la venta ni le perjudica a usted, que cobra igualmente su precio. Lo que cambia es quién acaba siendo el dueño de su parte.
Retracto de coherederos: un mes
Si vende sus derechos hereditarios a un extraño antes de la partición, el artículo 1067 permite a todos o a cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio, siempre que lo hagan en el término de un mes a contar desde que se les haga saber la venta. Por eso es tan importante notificarla de forma fehaciente, normalmente por acta notarial: así queda constancia de la fecha y el plazo empieza a correr.
Retracto de comuneros: nueve días
Si la vivienda ya está en proindiviso, se aplica el retracto de comuneros del artículo 1522. El plazo es mucho más corto: nueve días, contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta, según el artículo 1524.
Qué tiene que pagar quien ejerce el retracto
El artículo 1518 del Código Civil obliga al retrayente a reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, además de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. En la práctica, si su hermano quiere evitar que entre un extraño, tiene que poner sobre la mesa el mismo dinero que puso el comprador.
¿Quién se considera un extraño a efectos legales?
Un extraño es cualquier persona que no forma parte de la comunidad hereditaria o de la copropiedad. Un inversor, una empresa compradora de proindivisos o un vecino son extraños. También lo es el cónyuge de uno de sus hermanos, porque no es heredero.
En cambio, si usted vende su parte a otro coheredero, no hay venta a un extraño y, por tanto, el resto de herederos no puede ejercer el retracto de coherederos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha entendido que la finalidad de este retracto es impedir la entrada de terceros ajenos a la herencia, y esa finalidad no se da cuando el comprador ya es heredero.
¿Cuáles son los pasos para vender su parte de la herencia a un extraño?
Con la documentación en orden, vender la herencia a un extraño es un trámite que puede cerrarse en pocos días. Este es el orden habitual.
- Reúna la documentación. Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos y, si existe, la escritura de aceptación y adjudicación. Añada la nota simple del Registro de cada inmueble.
- Valore su parte. Calcule el valor de mercado del bien, aplique su porcentaje y tenga en cuenta el descuento por indivisión. Le explicamos el método en nuestra guía sobre cuánto vale su parte de una herencia.
- Pida una oferta firme por escrito. Desconfíe de ofertas sujetas a financiación o a que firmen sus hermanos.
- Firme la escritura ante notario. El pago se hace en el mismo acto por transferencia o cheque bancario.
- Notifique la venta a los coherederos. Mejor por acta notarial, indicando precio y condiciones, para que corra el plazo de retracto.
- Inscriba la compra. El comprador inscribe su cuota o anota su derecho hereditario en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto paga un extraño por una parte de la herencia?
Un extraño no paga el valor proporcional del inmueble. Compra una cuota que no puede usar, alquilar ni vender por su cuenta, y que probablemente le obligará a negociar o a pleitear con el resto de copropietarios. Ese riesgo se traduce en un descuento sobre el valor teórico.
| Factor | Efecto en el precio |
|---|---|
| Vivienda vacía y sin cargas | Descuento menor |
| Pocos copropietarios con buena relación | Descuento menor |
| Vivienda ocupada por un heredero | Descuento mayor |
| Hipoteca, embargos o deudas | Se descuenta la parte de deuda de su cuota |
| Herencia sin aceptar ni repartir | Descuento mayor por incertidumbre |
| Zona con demanda alta | Mejora la oferta |
Como referencia orientativa, en el mercado de cuotas indivisas los descuentos suelen moverse entre el 25 % y el 50 % del valor proporcional, según estos factores. Cualquier cifra concreta sin estudiar su caso es una suposición.
¿Qué impuestos se pagan al vender la herencia a un extraño?
La venta a un tercero tiene consecuencias fiscales para usted y para el comprador. Antes, recuerde que vender sus derechos implica aceptar la herencia, como dice el artículo 1000.1 del Código Civil, y que el Impuesto sobre Sucesiones se debe por heredar, venda o no.
| Impuesto | Quién lo paga | Qué grava |
|---|---|---|
| Sucesiones y Donaciones | Usted, como heredero | La adquisición por herencia; plazo de 6 meses desde el fallecimiento |
| IRPF | Usted, como vendedor | La ganancia o pérdida entre el valor heredado y el precio de venta |
| Plusvalía municipal | Usted, como vendedor | El incremento de valor del suelo urbano de su cuota |
| Transmisiones Patrimoniales | El comprador | La adquisición de su cuota, según el tipo de su comunidad autónoma |
Si usted no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. No somos asesores fiscales: pida a su asesor una simulación antes de vender su parte de la herencia a un extraño.
¿Compensa vender a un extraño o es mejor esperar a un acuerdo?
No hay una respuesta universal. Depende de cuánto necesite el dinero, de lo que le cueste mantener la copropiedad y de la probabilidad real de que haya acuerdo. Esta comparación le ayuda a ordenar la decisión.
| Opción | Plazo orientativo | Precio | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Vender su parte a un extraño | Notaría en días | Valor proporcional menos descuento | Bajo: precio cerrado |
| Esperar un acuerdo familiar | Indefinido | Precio de mercado si llega | Que nunca llegue |
| Venta conjunta | 2 a 6 meses | Precio de mercado | Necesita la firma de todos |
| División judicial | 12 a 36 meses | Incierto, subasta | Costes y precio bajo mercado |
Si la relación familiar es buena y nadie tiene prisa, esperar a vender entre todos suele dar más dinero. Si hay bloqueo, ocupación o necesidad de liquidez, vender a un extraño le permite salir sin pleitos. Y si sus hermanos prefieren que no entre nadie de fuera, el retracto les da esa opción pagando lo mismo. Si su caso ya está en ese punto, quizá le interese también nuestra guía sobre una herencia sin acuerdo.
¿Pueden mis hermanos anular la venta a un extraño?
No, si la venta es real y se ha hecho en escritura pública. Sus hermanos no pueden anularla por el simple hecho de no estar de acuerdo. Su única herramienta es el retracto, dentro de plazo y pagando el precio.
Un aviso importante: declare siempre el precio real. Inflar el precio en la escritura para disuadir el retracto es un riesgo serio. Si se demuestra que el precio era simulado, el retrayente puede pagar el precio verdadero y, además, la diferencia tiene consecuencias fiscales para comprador y vendedor. Las ventas limpias son también las más seguras.
¿Qué hace el extraño después de comprar su parte?
Normalmente intentará un acuerdo con el resto de copropietarios: comprarles su parte, venderles la suya o vender la vivienda entre todos. Si no hay acuerdo, puede pedir la división de la cosa común o la división judicial de la herencia. Para usted, todo eso ya no tiene coste: desde la firma deja de pagar IBI y comunidad y queda fuera del conflicto.
¿Qué errores debe evitar al vender la herencia a un extraño?
- Firmar un documento privado. Sin escritura pública, el comprador no puede inscribir ni actuar frente a terceros.
- No notificar la venta. Sin notificación fehaciente, el plazo de retracto no empieza a correr y la operación queda abierta.
- Aceptar ofertas con condiciones. Una oferta sujeta a hipoteca o a la firma de sus hermanos no es una oferta firme.
- Ocultar la ocupación o las deudas. Saldrán en la notaría y romperán la operación.
- Olvidar el plazo de Sucesiones. Los recargos por presentación tardía se suman al coste.
- No calcular el neto. Reste plusvalía e IRPF antes de comparar ofertas.
Preguntas frecuentes sobre vender la herencia a un extraño
¿Necesito el permiso de mis hermanos para vender mi parte de la herencia a un extraño?
No. Los artículos 399 y 1067 del Código Civil le permiten vender su cuota sin consentimiento de los demás. Ellos solo pueden ejercer el retracto pagando el mismo precio.
¿Cuánto tiempo tienen mis hermanos para ejercer el retracto?
Un mes desde que se les notifica la venta si la herencia no está repartida (art. 1067 CC) y nueve días desde la inscripción o el conocimiento de la venta si ya existe proindiviso (arts. 1522 y 1524 CC).
¿Puedo vender la herencia a un extraño si no está aceptada?
Sí. Lo que vende son sus derechos hereditarios, y la propia venta supone aceptar la herencia según el artículo 1000 del Código Civil. Antes conviene comprobar si la herencia tiene deudas.
¿Quién paga los impuestos cuando vendo mi parte a un tercero?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El Impuesto de Sucesiones corresponde al heredero por heredar.
¿Cuánto tarda la venta de mi parte de la herencia a un extraño?
Con la documentación preparada y el precio acordado, la escritura puede firmarse en días. Nosotros valoramos en la misma llamada y firmamos ante notario en 72 horas pagando con capital propio.
¿Quiere saber cuánto le pagaríamos por su parte de la herencia?
Si está pensando en vender su parte de la herencia a un extraño, compare antes con una oferta profesional. Valoramos su cuota en la misma llamada, le enviamos la oferta por escrito y, si la acepta, firmamos ante notario en 72 horas con capital privado propio. Asumimos los gastos de notaría y Registro. No compramos en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas.
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · CIF B-84314681 · C. de Apolonio Morales 10, 28036 Madrid
Teléfonos: 609 12 41 49 · 609 05 96 81 · 91 315 92 04 · capitalprivado31@gmail.com
Deja una respuesta