Para vender una herencia hay que recorrer cinco pasos: reunir la documentación (certificado de defunción, últimas voluntades y testamento o declaración de herederos), firmar la escritura de aceptación y partición ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y, ya como titular, vender. A partir de ahí puede venderse la vivienda completa con el acuerdo de todos o solo tu cuota indivisa, que no necesita el permiso de nadie.
Has heredado y quieres convertir eso en dinero. La pregunta es sencilla, pero la respuesta depende de una cosa que casi nadie te aclara al principio: no es lo mismo vender «una herencia» que vender tu parte de una casa heredada. Son operaciones distintas, con papeles distintos y precios muy distintos.
Esta guía va en orden, desde el primer trámite hasta el cobro.
Las referencias legales principales pueden consultarse en el Código Civil publicado por el BOE. Para distinguir valor de referencia y valor de mercado, consulta las preguntas frecuentes de la Dirección General del Catastro.
Antes de nada: ¿qué vas a vender exactamente?
| Qué vendes | Cuándo aplica | Qué implica |
|---|---|---|
| Tu derecho hereditario | La herencia se ha aceptado, pero todavía no se ha partido ni adjudicado en bienes concretos. | Transmitirías tu derecho hereditario sobre el conjunto, no una habitación ni una cuota concreta del inmueble. El artículo 1067 del Código Civil prevé el retracto de los coherederos en determinadas ventas a terceros. La escritura y la ley civil aplicable deben revisarse antes de valorar esta vía. |
| Tu cuota del inmueble | La herencia ya está aceptada y la casa inscrita a nombre de todos. | Vendes un porcentaje concreto de una vivienda identificada. La valoración dependerá de la cuota, las cargas, la ocupación y la relación entre titulares. |
| La vivienda entera | Todos los herederos están de acuerdo en vender. | Es la que más dinero deja, con diferencia. Requiere todas las firmas. |
Regla práctica: si puedes aceptar y repartir la herencia antes de vender, hazlo. Una cuota ya adjudicada e inscrita suele ser más sencilla de identificar, comprobar y valorar que un derecho hereditario sobre un conjunto todavía no partido.
Paso 1: ¿cómo se acepta la herencia y qué impuestos hay que liquidar?
Este bloque documental determina qué puede venderse y cómo debe formalizarse. Necesitas el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento (o una declaración de herederos si no lo hubo). Con eso se firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario y se reparte lo que hay.
Después hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones, que tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogable otros seis si se pide a tiempo). Antes de vender deben revisarse la presentación o liquidación del Impuesto de Sucesiones y los requisitos fiscales y registrales aplicables. La situación concreta puede condicionar la firma o la inscripción posterior.
Por último, conviene inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad. Una titularidad correctamente documentada e inscrita facilita la comprobación de la cuota, las cargas y la posterior venta.
Paso 2: ¿cómo se pone precio a lo que has heredado?
Empieza por el valor de mercado del inmueble entero. Distingue el precio de mercado del valor de referencia del Catastro, que tiene una función principalmente fiscal. Para aproximar el mercado deben analizarse operaciones comparables, estado, ubicación, cargas y ocupación; cuando la cifra sea relevante, puede ser prudente encargar una tasación profesional.
Multiplica por tu porcentaje, resta tu parte de la hipoteca pendiente y las deudas, y tendrás tu valor teórico. Ese es el techo.
Y ahora la parte incómoda: si vas a vender tu cuota suelta a un tercero, sobre esa cifra se aplica un descuento por indivisión. No es un abuso: refleja que quien compra no adquiere una casa, sino un porcentaje y un conflicto que tendrá que resolver. Cuanto más conflicto asuma —alguien viviendo dentro, hermanos enfrentados—, mayor será el descuento.
Paso 3: ¿qué vía de venta te conviene?
| Vía | Cuánto recuperas | Plazo | ¿Necesitas acuerdo? |
|---|---|---|---|
| Vender la casa entera y repartir | Permite comercializar el inmueble completo y evita el descuento propio de una cuota aislada. | Meses | Sí, de todos |
| Que un coheredero te compre (extinción de condominio) | Puede acercarse al valor proporcional. La tributación de una extinción de condominio depende de cómo se adjudique el bien, de los excesos de adjudicación y de la normativa aplicable. | Semanas | Sí, de él |
| Vender tu cuota a una empresa | Normalmente con descuento, porque el comprador asume la indivisión y su resolución. | Variable según documentación | No |
| División judicial | Alto, pero en subasta se vende por debajo y hay costas. | 1–3 años | No |
Te lo decimos aunque no nos convenga: si hay acuerdo posible, agótalo. Las dos primeras filas dejan mucho más dinero que las dos últimas. Vender la cuota puede tener sentido cuando el acuerdo no llega o el coste de esperar resulta excesivo. Conviene comparar por escrito el importe neto, los gastos y los plazos de todas las alternativas.
Paso 4: ¿cómo se firma y cuándo se cobra?
Si vendes una cuota a un tercero, documenta el precio y las condiciones y pide asesoramiento sobre la comunicación a los demás titulares. Los artículos 1522 y 1524 regulan el retracto de comuneros y su plazo; la forma de cómputo depende de la inscripción o del conocimiento acreditado de la venta.
La compraventa se documenta normalmente en escritura pública y el medio y momento del pago deben quedar reflejados. Los plazos dependen de la documentación, las cargas y las comprobaciones de cada operación.
¿Qué impuestos se pagan al vender una herencia?
- IRPF. La transmisión puede generar una ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a los valores de adquisición y transmisión y a los gastos fiscalmente computables.
- Plusvalía municipal. Grava el incremento de valor del suelo. Si acreditas que no lo ha habido, no se paga.
- ITP y AJD. La modalidad, el sujeto pasivo y la base dependen de si se realiza una compraventa, una adjudicación o una extinción de condominio. Debe calcularse antes de firmar.
¿Cuáles son los errores que más caros salen al vender una herencia?
- Dejar la herencia sin aceptar durante años. Mientras esté yacente, no puedes vender tu cuota, y el Impuesto de Sucesiones tiene plazos con recargo.
- Calcular tu parte por regla de tres. El 50 % de una casa de 200.000 € no son 100.000 € en el mercado si hay alguien viviendo dentro.
- Vender sin avisar a los coherederos. La venta es válida, pero queda expuesta al retracto y el comprador descuenta ese riesgo del precio.
- Aceptar la primera oferta sin haber intentado el acuerdo. La diferencia entre vender conjuntamente y transmitir una cuota aislada puede ser relevante. Compara importes netos y condiciones.
Preguntas frecuentes sobre cómo vender una herencia
¿Puedo vender mi herencia sin contar con mis hermanos?
Si ya eres titular de una cuota concreta, puedes disponer de ella conforme al artículo 399, con los derechos legales que puedan corresponder a los demás copropietarios. Si la herencia aún no se ha partido, estarías ante una transmisión distinta. La vivienda completa requiere la intervención de todos sus propietarios.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Si la herencia ya está aceptada, documentada e inscrita, el proceso suele ser más sencillo. Si faltan escrituras, impuestos o inscripciones, esos trámites marcarán el plazo real.
¿Y si la casa tiene hipoteca?
La carga hipotecaria no desaparece por vender una cuota. Además, ser propietario y ser deudor del préstamo son posiciones distintas: el banco debe intervenir si se pretende cambiar a los obligados o cancelar la financiación.
¿Puedo vender si no tengo el Impuesto de Sucesiones pagado?
Antes de vender hay que comprobar la situación del Impuesto de Sucesiones y aportar la documentación fiscal exigible. Según el caso, una falta de presentación o liquidación puede impedir o retrasar la inscripción y la operación.
¿Y si uno de los herederos se niega a todo? Ese caso tiene reglas propias y lo tratamos en vender una herencia sin acuerdo. Si lo que buscas es centrarte solo en tu porcentaje, mira vender parte de una herencia. Y aquí tienes la guía principal sobre la venta de una herencia compartida.
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Compara también cuánto vale tu parte de la herencia, qué implica vender derechos hereditarios y cómo funciona la división de la cosa común.
¿Cuánto se tarda en vender una herencia en España?
No hay un plazo único, pero sí horquillas bastante estables según en qué punto esté el expediente. Conviene tenerlas delante antes de aceptar la primera oferta que llegue, porque el tiempo también tiene precio: mientras la herencia sigue abierta, el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento siguen corriendo.
| Situación de partida | Plazo habitual hasta cobrar | De qué depende |
|---|---|---|
| Herencia ya aceptada e inscrita, venta de tu cuota indivisa | Días o pocas semanas | De que la nota simple esté limpia y el comprador tenga capital propio |
| Herencia aceptada, venta del inmueble completo | De 3 a 12 meses | De que firmen todos los herederos y del mercado local |
| Herencia sin aceptar ni inscribir | De 6 a 18 meses | Del Impuesto de Sucesiones, de la notaría y del Registro |
| Sin acuerdo, con división judicial de por medio | De 12 a 36 meses | De la carga del juzgado y de si hay subasta o acuerdo previo |
El Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de presentación de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. Dejar pasar ese plazo añade recargos e intereses que reducen lo que finalmente se cobra. No somos asesores fiscales: la cuantía concreta depende de la comunidad autónoma y del parentesco, y conviene contrastarla con un profesional antes de firmar.
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