Has heredado y quieres convertir eso en dinero. La pregunta es sencilla, pero la respuesta depende de una cosa que casi nadie te aclara al principio: no es lo mismo vender «una herencia» que vender tu parte de una casa heredada. Son operaciones distintas, con papeles distintos y precios muy distintos.
Esta guía va en orden, desde el primer trámite hasta el cobro.
Antes de nada: ¿qué vas a vender exactamente?
| Qué vendes | Cuándo aplica | Qué implica |
|---|---|---|
| Tu derecho hereditario | La herencia aún no se ha aceptado ni repartido (está yacente). | Vendes tu posición en la herencia en abstracto, no un bien concreto. Lo regula el artículo 1067 del Código Civil y tus coherederos pueden retraerlo en un mes. Es poco frecuente y se paga peor. |
| Tu cuota del inmueble | La herencia ya está aceptada y la casa inscrita a nombre de todos. | Vendes un porcentaje concreto de una vivienda concreta. Es la vía normal y la que mejor se paga. |
| La vivienda entera | Todos los herederos están de acuerdo en vender. | Es la que más dinero deja, con diferencia. Requiere todas las firmas. |
Regla práctica: si puedes aceptar y repartir la herencia antes de vender, hazlo. Una cuota inscrita a tu nombre vale bastante más que un derecho hereditario sobre una herencia sin liquidar.
Paso 1: acepta la herencia y liquida los impuestos
Sin esto no hay nada que hacer. Necesitas el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento (o una declaración de herederos si no lo hubo). Con eso se firma la escritura de aceptación y adjudicación ante notario y se reparte lo que hay.
Después hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones, que tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogable otros seis si se pide a tiempo). Y ojo con esto: sin el Impuesto de Sucesiones pagado, la venta se bloquea en la notaría. Es el motivo número uno de operaciones que se caen a última hora.
Por último, inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Hasta que la casa no figure a tu nombre, no puedes venderla.
Paso 2: pon precio a lo que tienes
Empieza por el valor de mercado del inmueble entero. Cruza tres fuentes: el valor de referencia del Catastro (gratis, y es el suelo que usa Hacienda), los portales inmobiliarios mirando ventas cerradas y no precios anunciados, y si la cifra es alta, una tasación homologada.
Multiplica por tu porcentaje, resta tu parte de la hipoteca pendiente y las deudas, y tendrás tu valor teórico. Ese es el techo.
Y ahora la parte incómoda: si vas a vender tu cuota suelta a un tercero, sobre esa cifra se aplica un descuento por indivisión. No es un abuso: refleja que quien compra no adquiere una casa, sino un porcentaje y un conflicto que tendrá que resolver. Cuanto más conflicto asuma —alguien viviendo dentro, hermanos enfrentados—, mayor será el descuento.
Paso 3: elige la vía
| Vía | Cuánto recuperas | Plazo | ¿Necesitas acuerdo? |
|---|---|---|---|
| Vender la casa entera y repartir | El 100 % del valor de mercado. La mejor opción, sin discusión. | Meses | Sí, de todos |
| Que un coheredero te compre (extinción de condominio) | Casi el 100 %. Además tributa por AJD (0,5–1,5 %) y no por ITP (6–10 %). | Semanas | Sí, de él |
| Vender tu cuota a una empresa | Con descuento, a cambio de cobrar ya y no pleitear. | Días | No |
| División judicial | Alto, pero en subasta se vende por debajo y hay costas. | 1–3 años | No |
Te lo decimos aunque no nos convenga: si hay acuerdo posible, agótalo. Las dos primeras filas dejan mucho más dinero que las dos últimas. Vender tu cuota suelta tiene sentido cuando el acuerdo no llega o cuando no puedes seguir esperando, y entonces es una solución excelente. Pero no es la primera opción, es la que queda cuando las otras se han agotado.
Paso 4: firma y cobra
Si vendes tu cuota a un tercero, comunica antes la operación por escrito a los demás herederos, indicando precio y condiciones. Es lo que pone en marcha el plazo de retracto de comuneros (nueve días, artículos 1522 y 1524) y deja la venta blindada. Hacerlo por burofax con acuse de recibo te ahorra problemas después.
La venta se firma ante notario y el pago se hace en ese mismo acto. En una operación con una empresa especializada y la documentación en regla, se cobra el día de la firma.
Qué impuestos vas a pagar al vender
- IRPF. Solo si hay ganancia patrimonial, es decir, si vendes por encima del valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones. Si vendes por debajo, hay pérdida y no tributas por ella.
- Plusvalía municipal. Grava el incremento de valor del suelo. Si acreditas que no lo ha habido, no se paga.
- ITP. Lo paga el comprador, no tú. Salvo que la operación sea una extinción de condominio, en cuyo caso se tributa por AJD, que es mucho más barato.
Los errores que más caros salen
- Dejar la herencia sin aceptar durante años. Mientras esté yacente, no puedes vender tu cuota, y el Impuesto de Sucesiones tiene plazos con recargo.
- Calcular tu parte por regla de tres. El 50 % de una casa de 200.000 € no son 100.000 € en el mercado si hay alguien viviendo dentro.
- Vender sin avisar a los coherederos. La venta es válida, pero queda expuesta al retracto y el comprador descuenta ese riesgo del precio.
- Aceptar la primera oferta sin haber intentado el acuerdo. La diferencia entre vender con acuerdo y vender sin él se cuenta en decenas de miles de euros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi herencia sin contar con mis hermanos?
Puedes vender tu parte sin su permiso: el artículo 399 del Código Civil te lo permite expresamente. Lo que no puedes es vender la casa entera tú solo, porque para eso hacen falta todas las firmas.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Si la herencia ya está aceptada e inscrita, la venta de tu cuota se cierra en días. Si partes de cero —sin aceptar, sin Sucesiones liquidado—, ese trámite previo suele llevar entre uno y tres meses.
¿Y si la casa tiene hipoteca?
La hipoteca grava el inmueble entero y no desaparece al vender tu cuota. Se descuenta del precio o se cancela en el acto de la venta, y ante el banco seguís obligados todos salvo novación.
¿Puedo vender si no tengo el Impuesto de Sucesiones pagado?
No. La notaría no autorizará la escritura. Es el trámite que hay que resolver antes que ningún otro.
¿Y si uno de los herederos se niega a todo? Ese caso tiene reglas propias y lo tratamos en vender una herencia sin acuerdo. Si lo que buscas es centrarte solo en tu porcentaje, mira vender parte de una herencia. Y aquí tienes la guía principal sobre la venta de una herencia compartida.
¿Quieres saber cuánto vale tu parte?
Cuéntanos tu caso y te decimos, sin compromiso, qué vía te conviene y qué puedes esperar cobrar. Escríbenos aquí.